Das Wichtigste auf einen Blick: Renditerechner für Immobilien in Montenegro: Das Tool führt Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, laufende Kosten, Saison- oder Dauermiete, Plattformgebühren, Verwaltung und angenommene Wertentwicklung in einem nachvollziehbaren Szenario zusammen. Die Ergebnisse sind Rechenwerte auf Basis Ihrer Eingaben und keine Renditeprognose.
Der Renditerechner verbindet Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, laufende Kosten, Vermietungsannahmen, Verwaltung und angenommene Wertentwicklung in einem nachvollziehbaren Szenario. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung auf Basis der eingegebenen Werte – keine Renditeprognose.
Hinweis zu Kaufart, Erwerbsteuer und Kaufnebenkosten
Der Rechner arbeitet mit einem hinterlegten progressiven Erwerbsteuer-Szenario für Bestandsimmobilien. Neubau direkt vom Investor wird im Rechner mit 0,00 Euro Erwerbsteuer angesetzt. Die tatsächliche Vertrags- und Steuerstruktur muss objektbezogen geprüft werden.
Basis für Erwerbsteuer, Immobiliensteuer, Nebenkosten, Rendite und Wertentwicklung.
Bestand: Erwerbsteuer wird berechnet. Neubau: Erwerbsteuer wird im Rechner auf 0,00 Euro gesetzt.
Basis für Hausverwaltung: Wohnfläche × Satz je m² × 12 Monate.
Steuert die Standardpreise im Saisonmodell: Average Case Hauptsaison = 80,00 Euro je Schlafzimmer und Nacht; Worst / Best sowie Vor- / Nachsaison werden daraus abgeleitet.
Einmalige Anschaffungskosten. Rechnerformel: Notaransatz, 21 Prozent PDV, Kataster, Übersetzung / Dolmetscher und Reserve. Ohne Erwerbsteuer.
Einmalige Anschaffungskosten. Bei Bestandsimmobilien progressiv berechnet. Bei Neubauimmobilien 0,00 Euro.
Vermietungsmodell auswählen
Erst Modell wählen, dann Szenario prüfen
Wählen Sie zuerst, ob die Immobilie als Saisonvermietung oder als Dauermiete gerechnet werden soll. Beim Saisonmodell wird der Haushaltsverbrauch nicht abgefragt und nicht in die Berechnung einbezogen. Beim Dauermietmodell werden Strom, Wasser, Müll und Internet als umlagefähige Mietnebenkosten behandelt und mindern den Eigentümer-Cashflow nicht.
Haushaltsverbrauch: Strom, Wasser, Müll und Internet
Hinweis zu Strom, Nachtstrom und Wasser
Dieser Block wird nur angezeigt, wenn das Dauermietmodell oder der Modellvergleich ausgewählt ist. Der Rechner nutzt 0,112 Euro brutto je kWh Tagstrom und 0,0605 Euro brutto je kWh Nachtstrom als Standardannahmen. Zusätzlich werden monatliche Grundgebühren für Strom, Wasser, Müll und Internet berücksichtigt. Im Dauermietmodell werden diese Positionen als umlagefähige Mietnebenkosten behandelt und mindern den Eigentümer-Cashflow nicht.
Haushaltsannahme
Standard: 0,112 Euro brutto je kWh Tagstrom.
Standard: 0,0605 Euro brutto je kWh Nachtstrom.
Monatliche Strom-Grundgebühr.
Der Tagstromverbrauch wird automatisch als Gegenwert berechnet.
Tagstrom + Nachtstrom ergeben immer 100,00 Prozent.
Standardannahme: 4,00 Euro monatlich. Im Dauermietmodell als umlagefähig behandelt.
Standardannahme: 20,00 Euro monatlich. Im Dauermietmodell als umlagefähige Mietnebenkosten behandelt.
Saisonmodell mit Szenarioauswahl
Hinweis zum Saisonmodell
Das Jahr wird in Hauptsaison, Vorsaison, Nachsaison und Überwinterung zerlegt. Der Jahresumsatz ergibt sich aus Tagen × Auslastung × Preis pro Übernachtung. MONSTAT veröffentlicht belastbar Ankünfte und Übernachtungen, jedoch keine durchschnittlichen privaten Apartment-Nachtpreise für Ulcinj. Die Preisfelder bleiben deshalb editierbare Marktannahmen und werden über den Wohnungstyp / die Schlafzimmeranzahl vorbefüllt. Haushaltsverbrauch, Strom, Wasser, Müll und Internet werden im Saisonmodell nicht abgefragt und nicht als Eigentümerkosten angesetzt.
Automatisch nach aktivem Saison-Szenario.
Aus ÜN, Preisen und Auslastung berechnet.
Jahr-5-Umsatz mit aktiver Einnahmensteigerung.
Datengrundlage: Die Saisonlogik orientiert sich an offiziellen Tourismusdaten zu Ankünften und Übernachtungen. Da belastbare amtliche Durchschnittspreise für einzelne private Apartmenttypen nicht vollständig verfügbar sind, bleiben Nachtpreise und Auslastung ausdrücklich editierbare Annahmen.
Saisonzeitraum
Tage
Preis / Übernachtung
Auslastung
Hauptsaison · 90 Tage
Vorsaison · 90 Tage
Nachsaison · 60 Tage
Überwinterung · 125 Tage
Zeitraum
Worst Case
Average Case
Best Case
5 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
10 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
15 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
20 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
25 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
30 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
Dauermietmodell mit Szenarioauswahl
Hinweis zum Dauermietmodell
Das Dauermietmodell rechnet mit monatlicher Miete, vermieteten Monaten pro Jahr und progressiver Mieteinnahmensteigerung p.a. Strom, Wasser, Müll und Internet werden als umlagefähige Mietnebenkosten behandelt und mindern den Eigentümer-Cashflow nicht.
Monatliche Nettomiete als Ausgangswert.
Standard: 12 Monate. Leerstand kann über weniger Monate abgebildet werden.
Automatisch nach aktivem Dauermiet-Szenario.
Zeitraum
Worst Case
Average Case
Best Case
5 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
10 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
15 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
20 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
25 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
30 Jahre
0,00 €
0,00 €
0,00 €
Gebühren, Verwaltung und Rücklagen
Hinweis zu laufenden Kosten und Gebühren
Die laufenden Kosten werden modellabhängig behandelt: Im Saisonmodell werden Haushaltsverbrauch, Strom, Wasser, Müll und Internet nicht angesetzt. Im Dauermietmodell werden diese Positionen als umlagefähige Mietnebenkosten ausgewiesen und nicht vom Eigentümer-Cashflow abgezogen.
Verwaltung pro m² / Monat
Es wird immer nur ein Satz aktiv gerechnet. Ohne Auswahl werden 0,00 Euro angesetzt.
Die Plattformkosten werden nur im Saisonmodell als variable Abzüge angesetzt. Bei mehreren aktiven Plattformen wird der einfache Durchschnitt der ausgewählten Provisionssätze gerechnet, nicht die Summe.
Standard 0,00 Prozent. Betreuung, Übergabe, Koordination, Kommunikation und laufende Objektorganisation können optional angesetzt werden.
Wertsteigerung: 5 bis 30 Jahre
Hinweis zur Wertentwicklung
Die Wertsteigerung ist vorbefüllt mit Worst Case 3,00 Prozent p.a., Average Case 6,00 Prozent p.a. und Best Case 9,00 Prozent p.a. Die Werte bleiben editierbar und sind keine Prognose oder Garantie.
Kumulierte Mieteinnahmen aktives Modell nach 10 Jahren0,00 €
Gesamtbild aktives Modell nach 10 Jahren0,00 €
Der Rechner ist ausschließlich ein Rechenwerkzeug. Steuerliche, notarielle, rechtliche, technische und objektbezogene Prüfungen bleiben separat erforderlich; ebenso die Einordnung konkreter Gemeindebescheide, Renovierungsrisiken, Genehmigungen, Registrierungen und individueller Vertragsbedingungen.
Haftungsausschluss: Dieses Rechentool dient ausschließlich der unverbindlichen Orientierung für Immobilien in Ulcinj. Alle Ergebnisse beruhen auf Annahmen, Eingabewerten und vereinfachten Szenarien. Es besteht keine Garantie für tatsächliche Vermietbarkeit, Auslastung, Wertsteigerung, Rendite, steuerliche Behandlung, Kostenhöhe oder wirtschaftliche Erfüllung. Die Nutzung erfolgt nach eigenem Ermessen und auf eigene Verantwortung. Vor einer Investitionsentscheidung sind Objekt, Vertrag, Steuerfolgen, Genehmigungslage, Verwaltungskosten und Marktumfeld individuell zu prüfen.
Optionale Angaben für personalisierte Auswertung
Diese Angaben sind optional. Sie erscheinen nur in der PDF-Ausgabe, wenn sie ausgefüllt oder ein Deckblattbild ausgewählt wurde.
Optionaler Titel für das Deckblatt der Auswertung.
Optionaler Empfängername für die Auswertung.
Optional. Das Bild wird nur lokal im Browser verarbeitet und in die PDF-Ausgabe übernommen.
Optionaler Lagehinweis für die PDF-Auswertung.
Optional: Grundbuchblatt / Besitzblatt.
Optional: Wohnungs-, Gebäudeteil- oder PD-Angabe.
Optional: Katasterparzelle.
Optional: Katastralgemeinde.
Was sagt das Ergebnis des Renditerechners tatsächlich aus?
Der Rechner vergleicht Szenarien, nicht zukünftige Ergebnisse. Aussagekräftig wird er, wenn die Objektbasis unverändert bleibt und einzelne Annahmen wie Auslastung, laufende Kosten oder Wertentwicklung gezielt variiert werden.
Katasterstand, tatsächlichen Zustand, Lage und Vermietbarkeit unabhängig durch eine Objektprüfung in Ulcinj klären.
Anschließend konservatives, mittleres und positives Szenario miteinander vergleichen.
Eine rechnerisch attraktive Variante ersetzt keine Objektprüfung und keine fachliche Einzelfallbewertung. Für die konkrete Einordnung sollten deshalb neben der Auswertung auch Objektlink, Kaufpreis, geplante Nutzung, vorhandene Unterlagen sowie erkennbare Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Leerstandskosten berücksichtigt werden. Erst dieser Abgleich zeigt, ob das Rechenszenario zum tatsächlichen Objekt passt.
Plan B Immobilien ist ein Angebot der ekosphere doo mit Sitz und realer Präsenz in Ulcinj. ekosphere koordiniert den immobilienbezogenen Ablauf vor Ort; rechtliche, steuerliche, notarielle und technische Fachprüfungen bleiben den jeweils zuständigen Stellen vorbehalten. Unternehmensangaben und veröffentlichte Bewertungen sind auf dieser Website nachvollziehbar.
Ein Renditerechner liefert eine Modellrechnung, keine Ertragszusage. Aussagekräftig wird das Ergebnis erst, wenn Kaufpreis, Nebenkosten, realistische Auslastung, saisonale Schwankungen, laufende Kosten, Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Leerstandszeiten mit belastbaren Annahmen angesetzt werden. Für eine Kaufentscheidung sollte die Rechnung deshalb immer zusammen mit Objekt, Lage und tatsächlichem Nutzungskonzept betrachtet werden.
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Entscheidungshinweis: Ein Renditerechner liefert nur so belastbare Ergebnisse wie die zugrunde gelegten Annahmen. Kaufpreis, Nebenkosten, mögliche Einnahmen, Leerstand, Verwaltung, Rücklagen und weitere laufende Positionen sollten deshalb vollständig und nachvollziehbar erfasst werden. Ein einzelnes Ergebnis ist keine Prognose, sondern ein Rechenszenario, das mit abweichenden Annahmen erneut geprüft werden sollte. Für die sachliche Einordnung des Kaufobjekts selbst bleibt die Immobilienprüfung in Montenegro getrennt relevant. Wer die Kapitalbindung im größeren Zusammenhang betrachtet, findet unter Vermögensstreuung Montenegro zusätzliche Entscheidungskriterien. Rechenmodell und Objektprüfung sollten nicht miteinander verwechselt werden.
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